En bref : à Nice, mettre un appartement d’habitation en location touristique est devenu
difficile : il faut une autorisation de changement d’usage, des quotas encadrent désormais
plusieurs secteurs de la ville, et la fiscalité du micro-BIC a été fortement durcie. Acheter un lot
vendu « commercialité incluse » permet de lever le principal obstacle, puisque l’usage qui
autorise l’exploitation est déjà acquis. Deux programmes niçois fonctionnent sur ce modèle :
Nicéa, au Port, à partir de 205 000 €, et 30ème Avenue, près de la gare et des lycées, à partir
de 180 000 €.
Pendant des années, investir à Nice pour louer en courte durée était presque un réflexe. On
achetait un studio près de la mer, on le mettait sur une plateforme, et l’affaire tournait. Ce
modèle-là a vécu. Non pas parce que la demande a disparu (elle n’a jamais été aussi forte),
mais parce que les règles ont profondément changé en deux ans. Bonne nouvelle : certains
biens échappent à la plus lourde de ces contraintes. Encore faut-il comprendre pourquoi.
Pourquoi la location touristique à Nice s'est compliquée
Tout part de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui a donné aux communes de nouveaux outils pour encadrer les meublés de tourisme. Elle leur permet notamment de fixer une part maximale de logements pouvant obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage.
Nice s’en est saisie rapidement. Un premier règlement, adopté en décembre 2025 et applicable au 1er janvier 2026, plafonnait ces autorisations à 1,5 % des résidences principales dans quatre zones de la ville. Il a été suspendu par le juge des référés du tribunal administratif, saisi par des professionnels de la location. Un nouveau règlement, applicable depuis le 1er septembre 2026, a pris le relais : il découpe les secteurs concernés en 39 îlots statistiques et fixe un maximum de 691 autorisations pour l’année 2026.
À cela s’ajoutent d’autres obligations, valables partout en France :
- un numéro d’enregistrement pour tout meublé de tourisme, généralisé depuis mai 2026 ;
- les règlements de copropriété adoptés depuis novembre 2024 doivent préciser si la
location touristique est autorisée, et les plus anciens peuvent être modifiés pour l’interdire ; - un micro-BIC beaucoup moins avantageux, on y revient plus bas.
Pour un investisseur, le message est simple : acheter un appartement classique en comptant le louer à la nuitée, c’est désormais prendre le risque de ne jamais obtenir l’autorisation.
« Commercialité incluse » : ce que ça veut dire, concrètement
En droit, chaque local a un usage : habitation, commercial, professionnel. Transformer un logement d’habitation en meublé loué à une clientèle de passage, c’est en changer l’usage, d’où l’autorisation exigée et, dans certains cas, l’obligation de compenser en créant ailleurs une surface équivalente de logement. À Nice, cette compensation coûte cher, parce que les locaux disponibles sont rares.
Quand un lot est vendu avec la commercialité, cette question a été traitée en amont par le promoteur. Le local ne relève pas de l’usage d’habitation, il n’entre donc pas dans le mécanisme des autorisations et des quotas qui visent les logements. C’est ce qui donne sa valeur au produit, et c’est aussi pour ça que ce type de lot se raréfie.
Un conseil de prudence, qu’on donne à tous nos acquéreurs : faites vérifier par votre notaire la mention de l’usage dans l’acte de vente et ce que dit le règlement de copropriété sur l’activité d’hébergement. La réglementation bouge vite, et un investissement se sécurise sur pièces, pas sur une promesse orale.
Deux programmes, deux stratégies
Nicéa : capter le tourisme au Port, toute l'année
Nicéa occupe un immeuble bourgeois du 67 rue Smolett, entre le Port, le Vieux-Nice et la place Garibaldi. La façade est restaurée dans ses couleurs d’origine, un ascenseur est créé, et l’offre se compose de studios et de lofts en mezzanine avec de belles hauteurs sous plafond.
Prix d’appel : 205 000 €, commercialité incluse.
L’emplacement fait l’essentiel du travail. Le Port est à deux minutes à pied, la Promenade des Anglais à dix, le tramway ligne 2 tout proche. Et Nice a l’avantage d’avoir une saison qui ne s’arrête jamais vraiment : congrès et salons au printemps, l’été bien sûr, puis le Carnaval en février, qui remplit la ville en plein hiver.
30ème Avenue : la demande étudiante et les séjours moyens
30ème Avenue mise sur une clientèle différente. Au 30 bis avenue Honoré Estienne d’Orves, ses 10 lofts neufs sont livrés meublés et équipés, avec serrures connectées pour les arrivées autonomes. Le lycée Estienne d’Orves est à 200 mètres, la gare Nice-Ville à 600 mètres, plusieurs lignes de bus s’arrêtent devant l’immeuble.
Prix d’appel : 180 000 €,
commercialité incluse. La livraison était annoncée au deuxième trimestre 2026, demandez où en sont les disponibilités.
Ici, la logique est celle de la moyenne durée : étudiants, stagiaires, salariés en mission, familles en déplacement. Un taux de remplissage plus régulier, moins de rotation, donc moins de ménage et de gestion. Pour la gestion locative, un accompagnement par Cosyou est proposé, mais vous restez libre de choisir un autre prestataire.
Informations relevées le 17 octobre 2026 sur les pages des programmes.
Quelle rentabilité espérer ? La méthode, avec des chiffres
Méfiez-vous des rendements annoncés sans calcul. Voici comment on raisonne avec nos clients, sur des hypothèses de travail, pas sur une promesse.
Prenons un loft acheté 205 000 €, avec environ 8 000 € de frais d’acquisition, soit 213 000 € au total. On retient un prix moyen de 90 € la nuit sur l’année et deux taux d’occupation.
Ce qui fait bouger ces chiffres, ce sont surtout le prix à la nuitée et le taux d’occupation, donc l’emplacement et la qualité des annonces. Un loft lumineux, bien photographié, avec de bons avis, n’a pas du tout le même rendement qu’un studio sombre en fond de cour.
La fiscalité en 2026 : ce qui a changé
Les loyers d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes possibles.
Le micro-BIC. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est désormais de 15 000 € de recettes et l’abattement forfaitaire de 30 %. Pour un meublé classé, le seuil monte à 77 700 € avec un abattement de 50 %. Conclusion pratique : si vous partez sur le micro-BIC, faites classer votre bien, la différence est énorme.
Le régime réel. Vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui gomme souvent l’impôt pendant de longues années. Attention toutefois : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ça ne remet pas en cause l’intérêt du réel, mais ça se prévoit.
Selon la façon dont le lot est exploité, d’autres règles peuvent s’appliquer. Faites valider votre montage par un expert-comptable avant de signer.
Les questions à poser avant de signer
- l’usage commercial du lot figure-t-il clairement dans l’acte et dans le règlement de copropriété ?
- le bien est-il livré meublé, et que comprend exactement l’équipement ?
- quelle date de livraison, et à partir de quand le bien peut-il être exploité ?
- quelles sont les charges de copropriété prévisionnelles ?
- qui gère au quotidien, à quel coût, et avec quel engagement de durée ?
- le bien peut-il être classé en meublé de tourisme ?
Si votre projet est plutôt d’habiter, notre guide pour acheter un appartement neuf à Nice passe en revue les quartiers et les prix. À noter aussi : le PTZ pour un premier achat ne finance que la résidence principale, il ne s’utilise pas pour un investissement locatif. Et pour un placement plus modeste, sans gestion de locataires, nos box de stockage à Nice démarrent à 15 000 €.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer en Airbnb à Nice en 2026 ?
Oui, mais sous conditions. Pour un logement d’habitation, il faut une autorisation de changement d’usage, et plusieurs secteurs de la ville sont soumis à des quotas depuis le règlement entré en vigueur le 1er septembre 2026. Un numéro d’enregistrement est aussi obligatoire. Les lots vendus avec la commercialité ne relèvent pas de ce régime d’autorisation.
Que signifie « commercialité incluse » dans un programme immobilier ?
Quel rendement pour un studio en location courte durée à Nice ?
Il n’y a pas de chiffre garanti. Avec un prix moyen de 90 € la nuit et un taux d’occupation de 55 à 65 %, un loft acheté 205 000 € peut dégager un rendement net avant impôt de l’ordre de 5 à 6 %. Le prix à la nuitée, l’emplacement et la qualité de gestion font varier fortement le résultat.
Le régime LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui, surtout au régime réel, qui permet d’amortir le bien et de réduire fortement l’impôt sur les loyers. Depuis 2025, les amortissements sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Au micro-BIC, le classement du meublé est devenu presque indispensable.
Vaut-il mieux viser les touristes ou les étudiants à Nice ?
Les touristes rapportent plus par nuit mais demandent plus de gestion, avec des revenus plus saisonniers. Les étudiants et les séjours moyens offrent un remplissage plus régulier et une gestion plus légère. Le Port se prête au premier modèle, le secteur Estienne d’Orves au second.