En bref : à Nice, un appartement neuf démarre autour de 180 000 à 210 000 € pour un
studio ou un petit loft bien placé. Pour un trois-pièces, comptez au moins 310 000 € en centre-
ville, et souvent plus de 400 000 € dès que la surface ou l’extérieur suivent. Les secteurs où
l’offre neuve reste la plus intéressante en 2026 sont le Port, Cimiez et l’ouest de la ville autour
de la Corniche Fleurie. Le neuf coûte un peu plus cher à l’achat, mais il se rattrape sur les frais
de notaire, les travaux évités et la facture d’énergie.
Nice ne fait pas de cadeaux aux acheteurs pressés. La ville est coincée entre la mer et les
collines, les terrains constructibles se comptent sur les doigts d’une main, et la plupart des
programmes neufs sont de petites résidences de dix à trente logements, quand ce ne sont pas
des immeubles anciens entièrement réhabilités. Concrètement, ça veut dire deux choses : les
bons lots partent vite, et il faut connaître le terrain pour ne pas se tromper de quartier.
On a rassemblé ici ce qu’on explique tous les jours en rendez-vous à l’agence de la rue
Lamartine : les prix réels, les quartiers qui valent le coup, et les pièges qu’on voit le plus
souvent.
Combien coûte un appartement neuf à Nice en 2026 ?
Il n’y a pas un prix du neuf à Nice, il y en a dix. Entre un studio au rez-de-chaussée d’une
rue passante et un dernier étage avec terrasse à Cimiez, le prix au mètre carré peut presque
doubler. Ce qui fait vraiment varier la facture, dans l’ordre :
- l’emplacement, évidemment, avec un écart marqué entre le centre, les collines
résidentielles et la périphérie ; - l’étage et la vue, car un dernier étage se paie systématiquement plus cher ;
- l’extérieur : à Nice, une terrasse ou un jardin privatif pèse lourd dans le prix, et encore
plus à la revente ; - le stationnement, souvent vendu à part et qui peut ajouter plusieurs dizaines de milliers d’euros ;
- l’orientation, un appartement traversant ou plein sud se négocie rarement au rabais.
Pour donner des repères concrets plutôt que des moyennes, voici la grille publiée pour le
Palazzo, au Port de Nice, un immeuble bourgeois entièrement rénové rue Smolett.
Prix relevés le 17 octobre 2026 sur la page du programme, sous réserve de disponibilité.
Neuf, VEFA, réhabilitation : de quoi parle-t-on exactement ?
Le mot « neuf » recouvre plusieurs réalités, et elles n’ont pas les mêmes conséquences sur
votre budget.
La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, c’est l’achat sur plan. Vous réservez un
logement qui n’existe pas encore, vous payez au rythme du chantier et vous récupérez les clés
à la livraison. C’est le cas le plus courant.
Le neuf livré, c’est un appartement terminé mais jamais habité. Vous visitez le vrai
logement, vous emménagez quasiment tout de suite. À Nice, c’est par exemple le cas de la
résidence Côté Port, déjà livrée.
La réhabilitation lourde consiste à reprendre un immeuble ancien de fond en comble. On
garde le cachet (hauteurs sous plafond, façades d’époque), on refait tout le reste. Petit conseil
d’expérience : sur ce type d’opération, demandez au notaire quel régime s’applique pour les
frais d’acquisition et les garanties, car tout dépend de la nature exacte des travaux.
Les quartiers où chercher du neuf à Nice
Le Port : l'adresse qui a pris le plus de valeur
Il y a encore quinze ans, beaucoup de Niçois voyaient le Port comme un quartier de
passage. Ce n’est plus du tout le cas. Le tramway ligne 2 s’arrête à Port Lympia, le Vieux-Nice
est à cinq minutes à pied, et les terrasses de la place de l’Île-de-Beauté sont pleines toute
l’année. Résultat, la demande, qu’elle vienne d’habitants ou de locataires, ne faiblit pas.
C’est là que se trouve le Palazzo, au 67 rue Smolett : 29 logements du T1 au T4 dans un
immeuble néoclassique dont la façade retrouve ses couleurs d’origine, avec un ascenseur neuf
et des volumes qu’on ne construit plus aujourd’hui. Pour ceux qui veulent emménager sans
attendre, Côté Port propose des T2 et T3 déjà livrés.
Cimiez : le calme bourgeois sur les hauteurs
Cimiez, c’est l’autre visage de Nice. Les arènes romaines, le jardin du monastère, le musée
Matisse, de grandes avenues bordées de villas Belle Époque. On y vient pour la tranquillité, à
dix minutes du centre. Le quartier plaît beaucoup aux familles et aux jeunes retraités, et les programmes neufs y sont rares, ce qui soutient les prix.
Villa Cyma, au 15-17 avenue Edith Cavell, ne compte que 12 appartements, du T2 au T5
avec des duplex. Une résidence intimiste, dans un secteur où les opportunités neuves se
comptent sur une main.
La Corniche Fleurie : l'esprit villa à l'ouest de la ville
Sur les hauteurs ouest, la Corniche Fleurie offre un compromis qu’on trouve peu ailleurs :
de la verdure, des vues dégagées vers la mer, et la Promenade des Anglais à quelques
minutes. Le secteur profite aussi de la dynamique de l’Éco-Vallée, avec le quartier d’affaires du
Grand Arénas et la technopole Nice Méridia, qui doivent générer à terme des dizaines de
milliers d’emplois.
Côté Colline, au 99 avenue Corniche Fleurie, répartit 24 appartements du T2 au T5 sur
quatre petits bâtiments de six logements. Chaque niveau a son entrée indépendante, et on
choisit entre un rez-de-jardin qui se vit comme une maison et un dernier étage avec terrasse.
Les parkings sont en sous-sol.
Ce que le neuf change vraiment sur votre budget
On compare souvent le neuf et l’ancien au prix du mètre carré. C’est une erreur, parce que
le vrai sujet, c’est le coût total sur dix ou quinze ans.
Les frais de notaire. Dans le neuf, ils tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 %
dans l’ancien. Sur un achat à 350 000 €, l’écart dépasse facilement 15 000 €, soit une bonne
partie de l’apport demandé par la banque.
Les travaux. Pas de cuisine à refaire, pas de tableau électrique à remettre aux normes,
pas de mauvaise surprise sur la toiture ou les canalisations dans les premières années.
L’énergie. Les logements récents respectent la réglementation environnementale RE2020.
Isolation renforcée, chauffage performant : la facture n’a rien à voir avec celle d’un appartement
des années 1970 mal isolé. Et avec le durcissement progressif des règles sur les passoires
thermiques, un bon DPE protège aussi la valeur de revente.
Les garanties. Garantie financière d’achèvement pendant le chantier, garantie de parfait
achèvement pendant un an, biennale pendant deux ans, décennale pendant dix ans. Peu
d’achats offrent ce niveau de protection.
La taxe foncière. Les logements neufs sont souvent exonérés, au moins en partie, les
deux premières années. Le taux dépend de la décision de la commune, renseignez-vous avant
de faire vos calculs.
Et si c’est votre premier achat, le prêt à taux zéro reste ouvert aux appartements neufs sur
tout le territoire jusqu’à fin 2027, sous conditions de ressources.
Les erreurs qu'on voit le plus souvent
Après plus de vingt ans à accompagner des acheteurs sur la Côte d’Azur, certaines erreurs
reviennent sans cesse.
La première, c’est de comparer des prix sans comparer ce qu’il y a dedans. Un T3 avec
une terrasse de 15 m² et un parking n’est pas le même produit qu’un T3 sans rien, même si la
surface habitable est identique.
La deuxième, c’est de négliger le calendrier. Une livraison annoncée « au 3e trimestre »
peut tomber en juillet comme en septembre. Si vous devez donner congé à votre propriétaire
ou vendre un autre bien, intégrez une marge.
La troisième, c’est d’oublier le quotidien. Allez voir le quartier un mardi à 8 h et un samedi
soir. Vérifiez le trajet jusqu’au travail ou à l’école aux heures de pointe. À Nice, dix minutes sur
la carte peuvent en faire trente dans les bouchons.
Comment avancer concrètement
Si vous partez de zéro, voici l’ordre dans lequel on conseille de procéder :
- faites une première simulation bancaire pour connaître votre capacité d’emprunt réelle ;
- choisissez deux quartiers maximum, en fonction de votre mode de vie plutôt que de la
réputation ; - demandez les plans, la grille de prix et la notice descriptive des programmes qui vous
intéressent ; - visitez, en vrai ou en 3D, et posez toutes vos questions sur les prestations et le
calendrier ; - réservez : le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si l’acte est signé dans
l’année, et vous disposez de dix jours pour vous rétracter.
Notre équipe peut vous accompagner sur chacune de ces étapes, de la simulation de
financement jusqu’à la remise des clés.
Questions fréquentes
Quel budget minimum pour acheter un appartement neuf à Nice ?
En 2026, les premiers prix démarrent autour de 180 000 à 210 000 € pour un studio ou un
petit loft bien situé. Pour un deux-pièces, il faut plutôt compter à partir de 280 000 € en centre-
ville, et au-delà de 300 000 € pour un trois-pièces. Les prix varient fortement selon l’étage,
l’extérieur et le quartier.
Les frais de notaire sont-ils vraiment moins chers dans le neuf ?
Oui. Pour un logement neuf, les frais d’acquisition représentent environ 2 à 3 % du prix,
contre 7 à 8 % dans l’ancien. Certains programmes vont plus loin en offrant ces frais, selon les
conditions affichées sur leur page.
Quel quartier de Nice choisir pour acheter neuf ?
Peut-on acheter un appartement neuf à Nice avec un PTZ ?
Combien de temps entre la réservation et la remise des clés ?
Sur un achat sur plan, comptez en général entre 18 et 30 mois selon l’avancement du
chantier au moment où vous réservez. Pour un logement neuf déjà livré, la signature et
l’emménagement peuvent se faire en quelques semaines, le temps d’obtenir votre financement.